Ипотека. Руководство к действию - [2]

Давайте поговорим о них?

Ян Арт,

главный редактор агентства Bankir.Ru,

вице-президент Ассоциации региональных банков России

Часть 1 Ипотека и ее составляющие

Что такое ипотека

ЕСЛИ вы ожидаете, что ипотека – это нечто из разряда современных новаций, вы глубоко ошибаетесь. Как и большинство изобретений финансового рынка, ипотека насчитывает весьма древнюю историю.

Понятие «ипотека» вошло в обиход еще в Древней Греции. И смысл этого понятия с той поры практически не изменился. Ипотека – заем, выданный под залог недвижимости. У греков таким залогом служила земля, а собственно ипотекой назывался столб, обозначающий границу участка должника. В надписи на столбе указывались имена должника и кредитора, сумма долга и срок его уплаты, и запрещалось что-либо вывозить с «застолбленного» участка. Такое вот подобие современного кредитного договора.

Вслед за олимпийскими богами и гекзаметром ипотеку от греков переняли римляне, а много позже от Рима эта практика распространилась по средневековой Европе. Наибольшее развитие ипотека получила в Германии, где были сформированы многие правила стандарты ипотеки, зачастую действующие и поныне.

Для России ипотека также не нова. Земельный заклад в России практиковался с XIII века, вторичный – с XV века, со времен Василия Темного, а с XVIII века, при Екатерине Второй, началось развитие системы земельных банков, чьими клиентами были преимущественно помещики, получавшие деньги под залог своих имений. XX век (с перерывом на социализм) поменял приоритеты, и сегодня закладом по ипотеке чаще всего служит жилье – квартиры и дома.

Тем не менее, совсем недавно для подавляющего большинства россиян ипотека была столь же неизвестным понятием, как меховые унты для жителей Конго. Даже первые опыты по внедрению ипотечных кредитов под залог жилья российские власти «ставили» практически на полигоне – в Сарове, закрытом «военном городе», известным всему миру под именем «Арзамас-16». Очевидно, решив, что ипотека для россиян сродни атомному взрыву.

СОВРЕМЕННАЯ российская ипотека берет свое начало в 1998 году, когда был принят закон, определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако до 2002 года ипотечные кредиты банки практически не выдавали, это были единичные договоренности с хорошо известными банкам клиентами и на индивидуальных условиях. С 2002 года российские банки начали предлагать ипотеку как массовый продукт, а на рынке появились первые специализированные ипотечные банки.

Схема ипотечного кредита напоминает традиционную схему классической потребительской ссуды: ежемесячно заемщик выплачивает проценты и часть основного долга. Разница заключается в том, что ипотечный кредит выдают только под залог недвижимости – квартиры, дома, земельного участка, дачи, гаража. Существуют две разновидности ипотеки: кредит для приобретения недвижимости и кредит под залог недвижимости, которой вы уже владеете.

Классическая ипотека означает кредит для приобретения недвижимости, которая и будет служить залогом. Причем кредит можно получить как для покупки жилья на вторичном рынке, так и для оплаты сделки по приобретению жилья на этапе строительства. Кроме этого, вы можете заложить имеющуюся у вас недвижимость, чтобы получить крупную сумму денег на продолжительный срок под сравнительно низкий процент.

Если сравнивать ипотечный кредит с потребительским, то можно выделить три ключевых отличия – сумма, срок и ставка. Ипотека позволяет получить кредит на гораздо большую сумму, чем вам выдадут в качестве потребительского кредита, Другое важное отличие: потребительский кредит больше чем на пять лет не выдадут, а под залог недвижимости можно взять кредит на срок до пятидесяти лет. При этом ставка по ипотечному кредиту будет заметно ниже, чем по потребительскому.

Длительный срок погашения кредита, в свою очередь, обуславливает еще одну особенность: ипотечный кредит с согласия банка-кредитора можно рефинансировать, поменять условия на более выгодные, если процентные ставки на рынке пойдут вниз.

СЕГОДНЯ каждая пятая сделка по приобретению жилья в России совершается с помощью ипотеки. А сама идея «жизни в кредит» уже не кажется многим россиянам столь же нереальной, как пепси-кола на дне рождения у Сталина. Более того, на фоне роста цен на жилье в большинстве российских городов ипотека становится для среднего класса единственным способом приобрести жилье.

Показательно, что российская ипотека по-настоящему масштабно начала продвигаться с 2006 года, когда произошел резкий скачок цен на жилье. Людей не смущали даже высокие процентные ставки по кредиту – 18–20 процентов, им просто некуда было деваться: собственных средств на приобретение жилья не хватало. Ипотека стала выходом из этой ситуации. При всех недостатках ипотеки, если вы не можете всерьез причислить себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем сегодня просто не осталось. Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы фактически приказали долго жить, на государство могут надеяться только дожившие до нынешних времен советские очередники, «трущобники», наиболее оптимистичные молодые семьи, военнослужащие и ряд бюджетников – для них внедряются варианты социальной ипотеки.