Ипотека. Руководство к действию - [10]
При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус надо иметь в виду, что еще одна особенность загородной недвижимости заключается в том, что в договоре купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права – само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок.
Помимо размера вашего будущего имения, большую роль играют удаленность от города (не дальше, чем за 100–150 километров) и географическое расположение (для каждого города существуют более или менее «престижные» направления). Ну, это объяснять не надо – пожалуй, сегодня и первоклассник в России знает, чем дом на Рублевке отличается от строения в Гадюкино. Как говорил герой фильма «Собака на сене»: – «Дороже стоит граф!»
Плюс еще учтите качество подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и массу более мелких факторов, которые оцениваются в комплексе.РЯД банков выдает ипотечные кредиты исключительно на капитальные дома и земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Другие действуют более гибко и готовы рассматривать каждый случай индивидуально. Однако существуют общие требования, которые редко игнорируются.
Поскольку во главе угла ипотеки стоит ликвидность залога, объект сделки должен обладать высокими потребительскими качествами. Если это загородный дом – он должен быть построен из деревянного бруса, кирпича или камня. Наиболее доступные по цене загородные дома эконом-класса, как правило, каркасные, под них кредиты выдают редко. Степень износа дома не может превышать 60 процентов.
Большинство банков не приемлют в качестве залога дома, не подключенные к инженерным сетям – электричеству, газу, отоплению, водоснабжению, канализации. Исключение могут сделать для дома в организованном поселке, где строительство еще не закончено, и какие-то сети не успели провести.
К таунхаусам существуют свои требования. В отдельном блоке может жить лишь одна семья, а сам этот блок обязан находиться на отдельном земельном участке и иметь свой собственный выход на территорию общего пользования.
Пока не будет погашен кредит, в доме не должны проводиться перепланировки, переоборудования и переустройства, не согласованные с банком. На участке без разрешения кредитора нельзя возводить никакие строения.
Земельный участок, на котором расположен дом, должен иметь кадастровый номер и план, на котором обозначены границы участка. Нетрудно догадаться, что земельный участок, на котором построен дом, не может входить в состав земель особо охраняемых территорий, а также земель с особым режимом использования (водо-охранная, резервная зоны, зона национального парка).
Большой проблемой при покупке загородного дома в кредит может оказаться «неправильное» целевое назначение земельного участка. Основная масса участков приходится на две группы: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Если загородный дом приобретается в кредит, он обязан располагаться только на землях поселений и регистрироваться как жилой.
Случается, и в организованном поселке на момент продажи коттеджей статус земли не переведен в категорию индивидуального жилого строительства – по документам она предназначена только для сельскохозяйственного назначения, дачного строительства или садоводства.
Последнее слово при оценке качества объекта недвижимости будет за страховой компанией, без которой ипотечную сделку не заключить. Причем оценка страховщика может оказаться более жесткой, чем позиция банка.Как рассчитывается сумма кредита
«ДАЙТЕ мне кредит на квартиру, пожалуйста, да побольше, побольше…» – так можно обозначить доминирующую тональность заявок на ипотеку. Глобальное несоответствие доходов населения и стоимости жилья в России вынуждает бо€льшую часть заемщиков стремиться получить от банка максимум возможного.
Размышляя, сколько денег брать в долг у банка, не забудьте, что его щедрость, главным образом, зависит от трех факторов: стоимости залога, который обеспечит приобретаемое вами жилье, первоначального взноса по кредиту и размера вашего дохода.
Максимальная сумма кредита представляет собой разницу между стоимостью залога и первоначальным взносом. Иногда величину кредита можно увеличить на сумму, равную комиссии за его выдачу и расходам на страховку в первый год погашения.
Дальше в банке посчитают, какой ежемесячный взнос по кредиту вам будет по силам, исходя из размера чистого дохода. Сам заемщик не вправе произвольно решить, как много он будет ежемесячно выплачивать в счет погашения кредита – банковские правила не позволят взять на себя обязательства, которые он не в силах выполнить. Размер ежемесячного платежа строго увязан с уровнем его благосостояния или благосостояния его семьи. Традиционно банки готовы выдавать ипотечные кредиты, ежемесячный платеж по которым составляет не более половины (в идеале – не более трети) от общих доходов семьи заемщика. Это требование – своего рода «шлагбаум» на пути тех, кто готов взять ипотечный кредит, надеясь на «авось».
Как это ни странно, именно сейчас можно и нужно брать ДЕНЬГИ! Можно ли сделать «жизнь взаймы» комфортной и приятной? Можно, если знать, как правильно брать кредит и правильно его гасить. Автор книги, оказавшись в трудной жизненной ситуации, когда-то взял сразу пятнадцать кредитов, из-за просрочек побывал в «черных списках» банков, три года расплачивался по кредитным долгам, погасил их, а потом стал вице-президентом банковской ассоциации, главным редактором финансового портала и признанным экспертом в области кредитования.
Эта книга для менеджеров и агентов по недвижимости, которые в своей работе постоянно сталкиваются с различными спорами и конфликтами, и хотят научиться извлекать из них максимальную выгоду, а также минимизировать всевозможные издержки, связанные с ними. Она позволит читателям по новому взглянуть на взаимоотношения с клиентами, с коллегами по работе, с контрагентами и на жизнь в целом.В этой книге автор обобщил опыт, полученный во время работы в недвижимости, и с удовольствием делится им с вами. Навыки по разрешению споров и конфликтов помогают стать успешным агентом и руководителем, повышают самооценку, позволяют чувствовать себя уверенным в любой сложной ситуации не только во время работы с клиентами, но и в повседневной жизни.Это настольное пособие для агентов, которое настроит их позитивный лад при разрешении сложных ситуаций, и позволит из них выходить легко и непринуждённо.Навыки разрешения споров и конфликтов помогут решать самые сложные задачи не только в профессиональной деятельности, но и в повседневной жизни.
Это первая и пока единственная книга по данной теме, которую мы постарались сделать максимально полезной и простой для понимания даже тем, кто не обладает глубокими познаниями в сфере жилищного права. Вместе с тем она содержит исчерпывающие сведения по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и может стать настольным справочником для сотрудников управляющих организаций, членов советов многоквартирных домов, предпринимателей, имеющих в своей собственности нежилые помещения и просто граждан, неравнодушных к судьбе своего имущества. Процесс проведения общего собрания представлен в пособии в виде четкого алгоритма действий со стороны собственников и управляющих организаций.
Книга представляет собой системное изложение основных экономических и управленческих вопросов, связанных с теорией и практикой оценки недвижимости и управления собственностью.Предназначено для оценщиков, риэлторов, студентов, аспирантов и преподавателей экономических, юридических, строительных, архитектурных и технических вузов, банкиров, инвесторов, специалистов по недвижимости, управлению, финансам и кредиту, кадастру, финансистов, землеустроителей, слушателей школ бизнеса, экономистов, строителей, геодезистов, картографов, менеджеров и других заинтересованных лиц.Пособие основано на современных принципах ускоренного эффективного запоминания и позволит в сжатые сроки получить качественные знания и успешно освоить материал.При написании использовались материалы государственных органов, отечественная и иностранная литература, периодическая печать, посвященная развитию и становлению рынка недвижимости, а также накопленный опыт работы в банках и консалтинговой компании INTERFINANCE (ООО “ИНТЕРФИНАНС МВ”, www.deniskredit.ru).
В конце 2004 г. принят пакет документов из 27 нормативных правовых актов, направленных на создание и укрепление рынка доступного жилья. Помимо нового Жилищного кодекса РФ, еще одним важным документом в этой сфере является ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.В данном издании читатель найдет ответы на вопросы практического применения нового жилищного законодательства, а также ознакомится с порядком заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве, узнает, основания возникновения и защиты права собственности на объект долевого строительства.
В пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификация недвижимости; сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости; основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование; методы оценки различных объектов недвижимости; основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.Книга рассчитана для риэлторов, банкиров, инвесторов, оценщиков, специалистов по недвижимости, управлению, финансам и кредиту, кадастру, финансистов, землеустроителей, слушателей школ бизнеса, экономистов, строителей, геодезистов, картографов, менеджеров, студентов, аспирантов и преподавателей экономических, юридических, строительных, архитектурных и технических вузов и других заинтересованных лиц.
В данной публикациидетально рассмотрены существующие на данный момент возможности ипотечного кредитования, в т. ч. новости ипотеки, ипотека страхование, ипотека взносы, кредитование ипотеки, первоначальный взнос ипотеки, рынок недвижимости, ипотечный брокер Москва, квартира в кредит, покупка квартиры в кредит.