Ипотека. Энциклопедия - [4]

Фиксированная процентная ставка – название говорит само за себя. На протяжении всего срока кредитования величина этой ставки будет неизменной. Банк будет начислять одинаковый процент за пользование кредитными средствами и в начале периода кредитовании, и в конце. На процент, установленный банком, не будет влиять экономическая ситуация на рынке, изменение рыночной ставки. И при его спадах, и при подъемах ставка по кредиту будет для вас одинакова.

Плюсом для вас в этой ситуации является то, что вы можете быть уверены, что при ухудшении экономической ситуации, увеличения темпов роста инфляции и подорожания кредитов (повышения процентных ставок по ним), ваш процент по ипотечному кредиту останется неизменным. Вы заранее можете планировать свои расходы, не опасаясь их увеличения.

А вот минусом здесь является то, что при снижении процентных ставок и удешевлении кредитов, процентная ставка по вашему кредиту опять же не изменится. И для вас заемные деньги будут более дорогими (выше процент), чем для тех заемщиков, которые оформили кредит позже вас в период более благоприятной экономической ситуации.

Например, если при покупке квартиры в ипотеку, кредитным договором была установлена процентная ставка 13 %, то при возникновении неблагоприятной ситуации и увеличения процентных ставок по кредитам до 14 %, процентная ставка по вашему кредиту останется неизменной и будет на уровне все тех же 13 %. В случае возникновения благоприятной ситуации на рынке и снижения процентных ставок по кредитам до 12 %, процентная ставка по вашему кредиту опять же останется неизменной и будет составлять все те же 13 %.

Но из этой ситуации имеется выход. В случае, если ставка по кредитам снизится, вы можете подать заявку на рефинансирование вашего ипотечного кредита под более низкий привлекательный процент. Конечно, не всегда, но достаточно часто банки идут на это. В крайнем случае, если вам откажет в рефинансировании ваш банк, вы всегда можете обратиться в другой банк. Если вы вовремя вносили платежи по кредиту, не нарушали условий, оговоренных договором с банком, то получить ипотечный кредит по программе «рефинансирования» вам не составит труда.

Плавающая процентная ставка – опять название говорит само за себя. Это изменяющаяся процентная ставка. Она зависит от экономической ситуации. На нее прямо влияет уровень цен на кредитные средства. Состоит эта процентная ставка из двух слагаемых: общерыночной ставки по кредитам и фиксированного процента банка.

Для определения общерыночной ставки при расчете процентов по кредитам на российском рынке, банки используют или Лондонскую (LIBOR) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в валюте (По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать кредиты другим банкам), или Московскую (MOSPRIM) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в рублях. (Ставка предоставления рублевых кредитов на Московской бирже).

При расчете банком процентной ставки по кредиту к межбанковской процентной ставке прибавляется фиксированный процент банка. Это заработок банка.

Таким образом, если межбанковская ставка, ставка по которой одни банки кредитуют другие банки, растет, растет и процентная ставка по Вашему кредиту. Следовательно, увеличивается ваш платеж по кредиту. Если межбанковская ставка снижается, снижается и процентная ставка по вашему кредиту, следовательно, уменьшается ваш платеж.

Если при заключении кредитного договора, вы выберете плавающую процентную ставку, то ваша процентная ставка всегда будет зависеть от ситуации на рынке. Она всегда будет соответствовать рыночной. Но не всегда это является плюсом.

Если вы работаете по найму, ваша зарплата вряд ли изменится с изменением рыночной процентной ставки. Таким образом, ваш платеж может увеличиться, а доход останется прежним. И это может стать для вас проблемой.

В момент заключения договора размер плавающей процентной ставки обычно меньше, чем размер фиксированной, ведь в нее банк закладывает риски, связанные с возможным повышением межбанковской процентной ставки. И выглядят такие ставки более привлекательными.

Я бы рассматривала заключение договора с плавающей процентной ставкой в том случае, если сумма, которую вы берете в качестве ипотечного кредита невелика, и срок, на который вы берете эту сумму тоже невелик, или если вы в данный момент имеете хороший доход и планируете рассчитаться по кредиту в течение 2-3 лет.

В других случаях, я бы посоветовала вам хорошенько подумать прежде, чем заключать договор с плавающей процентной ставкой.

Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Первоначального взноса нет, поэтому собираюсь озвучить банку стоимость квартиры не 2 500 000 рублей, а 3 000 000 рублей. Смогу ли я получить кредит без первоначального взноса, если завышу стоимость квартиры?

При расчете возможной суммы кредита под залог квартиры банк будет опираться на стоимость этой квартиры, указанную в отчете оценщика.

Конечно, я наслышана о таких ситуациях, когда при подаче документов на квартиру в банк, покупатель заявлял завышенную стоимость квартиры, продавец расписывался в получении аванса в размере первоначального взноса, хотя никакой аванс не получал, а банк выплачивал после сделки оставшуюся сумму, какая и составляла реальную стоимость квартиры.