Ипотечный кредит: как получить квартиру - [53]
Согласно ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации[75] (далее по тексту – ГК РФ) о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.
При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке. По общему правилу договор о залоге должен заключаться в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК). Однако в отдельных случаях закон предъявляет повышенные требования к форме и порядку заключения договора залога. Например, в соответствии с ГК РФ (п. 3 ст. 339) и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[76] договор ипотеки жилища заключается не только в письменной форме, но и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации[77]. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.
В случае заключения сделки об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя (см.: Федеральные законы от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“[78]). Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила пункта 4 ст. 13 указанного Закона[79], не подлежит государственной регистрации[80].
При государственной регистрации договора ипотеки жилища, находящегося в общей совместной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке потребуется письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. На ипотеку жилища, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Если предметом ипотеки является жилище, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется представить согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)). Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.
Анализ государственной регистрации договора ипотеки обусловлен наибольшими изменениями в законодательстве по данному институту за последние месяцы.
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[81], обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки исключена с 01.01.2005, то есть с момента вступления в силу названного Закона[82]. Предложения о внесении такой нормы обоснованно вносились многими учеными и практическими работниками.
Исключением является нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя в соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ. Правда, существенного практического развития эта норма не получила[83].
В Законе об ипотеке закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости с государственной регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим важнейшим законом, влияющим на правовое регулирование отношений, связанных с залогом недвижимости и ипотеки жилища, в частности, является Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (ред. от 30.12.2004) (далее – Закон о регистрации)
