Ипотечный кредит: как получить квартиру - [34]

Ипотека жилища как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств в состоянии участвовать и способствовать выполнению определенных социально-экономических функций в государственной политике страны. Проблема правовой регламентации организационных отношений, носящая межотраслевой характер, соответственно должна регулироваться нормами различных отраслей права, с установлением равноправных, паритетных отношений участников. И здесь не последнюю роль могут сыграть, в частности, типовые кредитный договор, договор ипотеки, договор об инвестировании строительства и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения, утверждаемые Правительством РФ, о чем подробнее будет изложено в главе 3 работы.

Например, в отличие от применяемых в настоящее время договоров ипотеки, направленных только на обеспечение исполнения обязательств залогодателями, с полной незащищенностью последних[37], договоры вполне могут содержать наряду с паритетными условия социальной направленности. На условия кредитного договора, в обеспечение которого заключается договор ипотеки, должно влиять материальное положение залогодателей. При этом гражданско-правовой институт – ипотека, нисколько не лишится свойственных ему черт.

Для того чтобы данный институт – ипотека жилища – активно развивался, необходимо расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами, то есть усиление ее социальной направленности.

Следует отметить, что в ряде стран и дореволюционной России субсидии определялись и предусматривались целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий залогодателей.

Российский и зарубежный опыт свидетельствуют о том, что институт ипотеки обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права.

При этом представляется необходимым усиление взаимосвязи ипотеки жилища с публично-правовыми институтами, через проведение льготной налоговой политики в области ипотечных вопросов и реализацию специальных государственных программ финансовой поддержки освоения жилищного ипотечного механизма.

Решение жилищной проблемы, в первую очередь, потребует принятия комплекса мер на государственном уровне, за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.

1. Федеральные, региональные и муниципальные программы с субсидируемыми (дотируемыми) процентными ставками при приобретении жилья семьями с низкими доходами.

2. Система социального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

3. Рыночная система жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков.

С нашей точки зрения, поскольку ипотека жилища является общегосударственной, бессмысленно надеяться на ее решение только силами региональных властей, как это следует из Федеральной целевой программы «Жилище» (2002 – 2010 годы и на период до 2013 года). Без целевого направления муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости данной проблемы не решить.

Для формирования их заинтересованности в СМИ ставились вопросы о необходимости проведения изменений и проведения всесторонней муниципальной реформы, чтобы привести в соответствие обязательства муниципальных органов, с одной стороны, с достаточным объемом финансовых средств, выделяемых им из федерального и регионального бюджетов, – с другой. Важнейшим инструментом для установления необходимого баланса между финансовыми источниками и бюджетными обязательствами различных уровней государственной власти является Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 12.10.2005)[38].

В соответствии с ФЗ РФ от 28 декабря 2004 года № 186-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“[39] законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено решение органами местного самоуправления вопросов местного значения. Субъекты Российской Федерации обеспечивают доходы местных бюджетов для реализации при этом возникающих расходных обязательств муниципальных образований.

Кроме того, повышению заинтересованности региональных и муниципальных властей в развитии ипотечных программ может способствовать реальная капитализации земельных участков – важнейшего источника пополнения бюджетов, формирования экономических условий для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотеки жилища и ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.

Глава 3. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

§ 1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.