Ипотечный кредит: как получить квартиру - [28]

.

Такая ситуация возможна в случае, если после заключения и составления основного договора стороны затем решили обеспечить этот договор ипотекой. В этом случае стороны, как правило, составляют дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору. Это приложение (дополнительное соглашение) также подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (www.denisshevchuk.narod.ru).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В том случае, когда права залогодержателя удостоверяются закладной, то данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в обязательном порядке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» (в ред. от 24 декабря 2002 г.)). В соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. В том случае, когда заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, при составлении закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 ФЗ «Об ипотеке»(в ред. от 30.12.2004)[20].

В пункте 1 ст. 77 предусмотрено основополагающее правило о возникновении ипотеки в силу закона на жилой дом или квартиру, которые приобретены или построены полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Предшествующая редакция Закона об ипотеке не регулировала в достаточной степени ситуацию, которая получает все более широкое распространение. Кредитные организации обусловливают получение кредита или займа на приобретение или строительство жилья оплатой «первоначального взноса», обычно равного 30% от суммы займа (кредита).

Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ п. 1 ст. 77 комментируемого Федерального закона был изложен в новой редакции. В настоящее время ипотека в силу закона возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартиры за счет кредитных (заемных) средств «полностью либо частично».

Федеральными законами РФ «О внесении изменений в Федеральный закон РФ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ в статью 78 „Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру“ внесены значительные изменения, которые анализируются в главе 4 работы.

Не является предметом настоящего исследования ипотека нежилых помещений.

Ипотека жилища – многогранное явление правовой, социальной и экономической жизни общества, исторически и национально обусловленное.

Для того чтобы она действительно повлияла на улучшение жилищной политики в стране, в развитие программы «законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья», со слов разработчиков был принят пакет федеральных законов.

Однако анализ принятых в декабре 2004 года законов позволяет констатировать нежелательную, по мнению автора, тенденцию их развития. В качестве подтверждения посмотрим на некоторые изменения, внесенные в законодательство (в дополнение к тем, которые уже приводились в работе).

1. Первый блок измененного законодательства касается в первую очередь сегодняшних залогодателей, многие из которых по старому законодательству (это 46 нормативных правовых актов, утративших силу полностью или частично в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ) признавались нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий. По старому Жилищному кодексу РСФСР в ст. ст. 36, 37 содержалось 15 больших групп, не говоря о других, названных в отдельных законодательных актах. Однако новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ)[21] (ст. 49) таковыми признает только малоимущих (по жестким условиям признания таковыми, управленческими решениями органов местного самоуправления[22]). Налицо легальное сужение круга нуждающихся в жилище или улучшении жилищных условий – потенциальных залогодателей. Малоимущие, признанные по установленным четырем основаниям, имеют право получить жилье по договору социального найма, не подлежащее приватизации. Исключена такая категория, как первоочередники. Уменьшилось число и изменилось существо категории внеочередного обеспечения жильем. Исключено предоставление дополнительной площади и т.д.