Инвестиции в недвижимость - [8]
Итоговые цифры позволяют судить о приращении или убывании суммы денег на банковском счете в конце определенного периода времени (месяца, квартала или года) по сравнению с его началом. Из этого отчета становится ясно, какова величина ваших положительных и отрицательных денежных потоков, имеющих своим источником операционную деятельность, в сравнении с финансированием или инвестированием. Ведь это же здорово, когда такая информация известна и доступна в любой момент. Таблица 1.3 демонстрирует пример отчета о денежных потоках от одного из принадлежащих мне зданий.
Таблица 1.3. Отчет Тома о денежных потоках
Этот отчет говорит мне о многом. Во-первых, я вижу, что в конечном итоге у меня образовался положительный денежный поток. Во-вторых, он говорит мне, что с точки зрения налогообложения у меня здесь отсутствует прибыль (минусовое значение чистой операционной прибыли), а это значит, что создается дополнительный денежный поток за счет отмены налогов. В-третьих, из отчета видно, что мною своевременно внесен кредитный взнос в размере 258 долларов, за счет чего уменьшается основная сумма кредита. Если бы я знал только о том, что количество денег на моем банковском счете возросло за указанный период на 468 долларов, то мимо моего внимания прошли бы указанные благоприятные возможности, и конечные результаты могли бы оказаться хуже.
Конечно, абсолютные цифры знать необходимо, однако по-настоящему серьезный анализ состояния дел с недвижимостью требует рассмотрения различных соотношений и сравнительных показателей. Перечень самых распространенных коэффициентов и соотношений, используемых в анализе, приведен в таблице 1.4.
Возьмите на заметку
Два самых важных коэффициента, позволяющих оценить состояние недвижимости, – это норма капитализации и коэффициент прибыльности инвестированного капитала.
Таблица 1.4. Наиболее значимые коэффициенты, используемые в анализе результатов инвестиций
Норму капитализации вычислить нетрудно. Для этого надо разделить чистую операционную прибыль на истинную стоимость вашей недвижимости. Помните, что речь идет именно о стоимости, а не о цене. Давайте рассмотрим пример. Предположим, вы получаете от вашей недвижимости в виде квартплаты 10 тысяч долларов в месяц, то есть 120 тысяч в год. Предположим также, что ваши операционные расходы (помните, что они не включают в себя погашение кредитов и процентов по ним, а также амортизацию здания) составляют 70 тысяч долларов. Это значит, что у вас есть чистая операционная прибыль в размере 50 тысяч долларов. Если ваша недвижимость может реально стоить 500 тысяч долларов, то норма капитализации составляет 10 процентов.
Возьмите на заметку
Показатель нормы капитализации может быть использован для принятия решений. Предположим, вы взяли кредит для покупки здания под 7 процентов. Если норма капитализации начинает опускаться ниже 7 процентов, недвижимость надо продавать. Почему? Потому что в данном случае налицо так называемый отрицательный эффект рычага. Он возникает, когда доходы становятся ниже сумм, выплачиваемых по кредиту. В таких условиях кредит становится невыгодным, потому что норма капитализации оказывается ниже кредитной ставки.
Когда мы с Энн продали наш четырехквартирный дом в Месе, норма капитализации опустилась примерно до 5 процентов, а кредит был взят под 6,5 процента. На нас начало действовать отрицательное плечо рычага. Помимо этого, у нас был отрицательный денежный поток, поэтому надо было срочно продавать недвижимость. Мы так и сделали, получив при этом неплохую прибыль, потому что внимательно следили за нормой капитализации. В момент покупки дома эта норма составляла около 10 процентов. Хотя чистая операционная прибыль так и не повысилась, стоимость недвижимости возросла вдвое из-за снижения нормы капитализации с 10 до 5 процентов.
Еще один часто рассматриваемый показатель – это коэффициент прибыльности инвестированного капитала (обычно используется его английская аббревиатура ROI), демонстрирующий общую рентабельность инвестиции. Мне знакомы инвесторы, которые рассчитывают прогнозируемый ROI в момент покупки недвижимости и никогда больше не возвращаются к нему. Однако, как и норма капитализации, этот коэффициент может подсказать вам, стоит ли по-прежнему держать у себя недвижимость или лучше принять в отношении ее какое-то другое решение.
Например, в число моих инвестиционных критериев входит доходность после уплаты налогов не ниже 30 процентов. В понятие доходности в данном случае входит денежный поток, прирост стоимости недвижимости плюс налоговые льготы и снижение основной суммы кредита. Несколько лет назад я приобрел дом в Юте, который по всем признакам мог в течение пяти ближайших лет давать ROI в размере 35 процентов.
На деле же вышло, что сдать квартиры в этом доме очень трудно, поэтому ROI оказался ниже ожидаемого. Когда мне стало ясно, что коэффициент снизился ниже установленной мною планки в 30 процентов, я продал дом и нашел другую недвижимость, которая больше соответствовала моим инвестиционным критериям. Вы, должно быть, уже поняли, как много зависит от соблюдения заранее установленных критериев. Многие из ваших решений будут основываться именно на них.
