Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - [13]

• Построили коттедж / таунхаус.

• Продали.

Проблем три:

1. Как правило, нужно много наличных денег.

1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.

2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.

Стратегия 14. Строительство доходных домов

1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.

2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.

3. Сразу планируем разбивку на студии.

4. Сдаем помесячно или посуточно.

Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.

Дом разбит на 13 студий / комнат.

Рисунок 16. Доходный дом Анны

Таблица 7. Смета расходов на строительство доходного дома

Не надо пугаться больших сумм – разумеется, это делается на кредитные деньги. А сам кредит затем уже выплачивают за вас арендаторы.

Таблица 8. Расчет доходности дома Анны

То есть данный дом при условии, что он полностью сделан на кредитные средства, приносит Анне 1,6 млн. рублей (до вычета налогов) ежегодно!

А вам хотелось бы иметь такой дом?

При строительстве доходных домов важно избежать признаков многоквартирности, чего нельзя допускать на ИЖС. Слышали наверняка, как сносят дома? Чтобы такого не было, надо не преодолевать эти пороги:

1. Не выше трех этажей, не считая мансарды (мансарду еще можно использовать).

2. Не более одного подъезда.

1. Площадь дома – до 1500 м².

2. Пятно застройки – до 40 %.

3. Немного собственников – несколько абстрактное понятие. Но сколько точно много, а сколько нет – нам даже юристы не могут сказать.

Насколько законна такая сдача в аренду домой

Сразу возникает вопрос: а можно ли построить такой дом и сдавать его? Насколько это законно?

Юристы нам дали следующий ответ: «Согласно ст. 17 ЖК РФ «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В зависимости от цели использования частного жилищного фонда ваше жилое помещение будет относиться к жилищному фонду коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владении и (или) в пользование (пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ)».

Переводить в нежилое не нужно! Успехов Вам!

М*** Р. А., юрист, г. Москва».

Вы как индивидуальный предприниматель (ИП) можете без проблем сдавать принадлежащую вам недвижимость. Это абсолютно законно, и никаких противоречий с законодательством нет.

Стратегия 15. Делаем из коттеджа доходный дом

Самый яркий пример реализован в нашей команде Юрием.

За 44 дня с момента получения ипотеки куплен дом площадью 350 м², переделан в 15 студий и сдан за 346 тыс. рублей в месяц!

Рисунок 17. Доходный дом Юрия в 300 метрах от МКАД

Таблица 9. Расчет доходности дома Юрия

Рис. 18. Доклад Юрия на PLATINUM группе о реализации данной стратегии

Рисунок 19. Доходный дом Юрия – планировка 1-го этажа

Рисунок 20. Доходный дом Юрия – планировка 2-го этажа

Стратегия 16–17. Хостел в доме / квартире

После реализации предыдущей стратегии Юрий не остановился. Он уверенно продолжил свою инвестиционную деятельность.

На следующий месяц – вообще без денег! (деньги на 1-й взнос и ремонт также были взяты у банка) – он купил еще один дом и переоборудовал его в хостел на 48 койко-мест.

Да-да, такое возможно и реализуемо – у нас в PLATINUM группе многие инвесторы использовали такой подход.

Рис. 21. Коттедж Юрия, превращенный в хостел

Рис. 22. Хостел Юрия изнутри

Таблица 10. Расчет доходности дома Юрия

Аналогичные хостелы можно делать и в квартирах.

Рис. 23. Примеры хостелов в квартирах

Стратегия 18. Купили без ремонта, сделали ремонт, продали дороже

• Покупаем квартиру в сданной новостройке без отделки. Естественно, с минимальным первым взносом.

• Делаем ремонт.

• Продаем заметно дороже.

Таблица 11. Расчет стратегии продажи квартиры с ремонтом

Рис. 24. До и после ремонта

Стратегия 19. Дома из контейнеров

Что делать с участком земли, на котором ничего нельзя (либо просто дорого) строить?

В этом случае вы или долго получаете разрешение, или, если не хочется сложностей, используете легко возводимые временные конструкции, которые не являются постоянными строениями и, соответственно, не требуют разрешения на строительство и прочих оформлений.

При этом такие конструкции вполне могут быть отличными объектами для сдачи.

Пример – дома из контейнеров.

стр 104

Рис. 25. Жилой модуль из контейнера

Это обычный морской контейнер, примерно 6 х 2,5 = 15 м², который превращен в отельный жилой модуль.

На данной картинке приведен пример гостиничного номера, но без проблем такой модуль превращается в жилой с отдельной мини-кухней.

Рис. 26. Примерный вид интерьеров жилого модуля из контейнеров