Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - [8]
1.4. Опыт проектирования комплексной жилой застройки
в КНР
Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка. С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей среды, включающий рассмотрение следующих вопросов:
• местоположение участка с учетом основных факторов окружающей среды (климатические условия; близость гор, рек, моря и др.; грунтовые условия);
• транспортная доступность и интенсивность дорожного движения;
• наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды;
• обеспеченность инженерным оборудованием (электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением, телекоммуникациями, кабельным телевидением и т. д.).
Проведенный анализ позволяет получить все необходимые данные как о преимуществах, так и о недостатках земельного участка для обоснования его наилучшего использования.
В Китае земельные участки рассматривают как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора.
В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.
После определения назначения земельного участка начинается изучение рынка, составляется отчет по проведенному исследованию. Работа по изучению рынка предполагает более углубленное исследование особенностей земельного участка. Параллельно необходимо провести комплексное исследование и анализ объектов близлежащих участков (завершенные объекты, объекты на стадиях строительства и перестройки), выявить группы потребителей и их потребительские предпочтения, дать анализ тенденций развития региона в предстоящие 3–5 лет. По результатам анализа определяется примерная средняя цена продажи недвижимости, затраты и прибыль. Если проект выгоден, он может быть принят к реализации.
На основании отчетов о стоимости земельного участка и изучения рынка можно выбрать тип и параметры объектов. Это требует, вопервых, определения целевых групп потребителей, т. е. конкретных клиентов с учетом их дохода, профессии, возраста, цели покупки и т. д., во-вторых, формирования рынка недвижимости на основе макроанализа и общего понимания особенностей регионального рынка. Повторное исследование окружающей среды и объекта дает возможность определить рыночную позицию инвестора.
С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала, включающее разработку предварительных эскизов генплана, анализ проблем микрорайона, выбор архитектурного стиля и т. д.
Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием.
Концепция определяет внешнее расположение (размещение) жилого квартала, организацию его внутреннего пространства, рациональное распределение и эффективное использование земли, показывает преимущества квартала.
На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование. Эти этапы называют микропроектированием, т. е. более углубленным и конкретным.
Оно заключается в разработке архитектурных проектов, а именно строительных планов (преимущественно планов квартир), фасадов, конструкций, инженерной инфраструктуры. Архитектурное проектирование заканчивается разработкой генерального плана жилого образования.
Одновременно с проектами планировки микрорайонов и архитектурным проектированием на предпроектной стадии разрабатывается документация по технологии строительства.
Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства представлен на рис. 1.10.
Результаты предпроектного этапа используются для получения лицензии на строительную деятельность, сертификата на землю, разрешения на индивидуальное строительство зданий, на разработку строительных проектов. На их основе получают разрешение пожарной инспекции.
Жилые кварталы и объекты включаются в планы городского строительства. Далее заказчик заключает договор с подрядной организацией, осуществляет надзор за качеством и безопасностью строительства.
На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.
Рис 1.10. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства
Предварительная оценка позволяет углубленно исследовать и тщательно проанализировать предполагаемые затраты на осуществление проекта.
Основная цель этого процесса заключается в том, что он дает возможность прогнозировать стоимость будущего объекта до этапа детального архитектурного проектирования. Таким образом, инвесторы могут получить представление об объемах капитальных вложений до начала проектирования.
Предварительная оценка может быть проведена упрощенно на основе расчета объемов или площадей здания.
Далее приведен пример расчета предварительной стоимости строительства жилого дома (табл. 1.4–1.9).
Таблица 1.4. Технико-экономические показатели проекта
Таблица 1.5. Затраты на приобретение прав на земельный участок
Таблица 1.6. Затраты на проектирование и организацию строительства
![Советское «Чудо». Великий миф о передовой советской промышленности](/storage/book-covers/f5/f5db0df9192a3ce905d95130d6c8821578514f3d.jpg)
Мы живем среди огромного количества мифов, созданных в разные времена различными группами людей. Один из таких мифов — экономическое и техническое могущество Советского Союза, наследницей которого сегодня является Россия. Мы постараемся, приводя факты, показать, кем и как создавалось советское чудо.
![Экономика добра и зла. В поисках смысла экономики от Гильгамеша до Уолл‑стрит](/storage/book-covers/4c/4c787df932a97e3a7acb401b99461d32af16c4ff.jpg)
«Экономика добра и зла» — результат размышлений Томаша Седлачека о том, как менялись представления человека о мире с экономической точки зрения. Автор предлагает взглянуть на экономику не как на строгую научную дисциплину, а как на культурное явление, продукт нашей цивилизации. Он обращается к важнейшим историческим источникам и трудам великих мыслителей: от шумерского эпоса и Ветхого Завета до древнегреческой и христианской литературы, от Рене Декарта и Адама Смита до современной эпохи постмодернизма, чтобы показать развитие экономического мировоззрения.
![Десять великих экономистов от Маркса до Кейнса](/storage/book-covers/e8/e81e4a3a73b1d02c70c4894eef48c1cbf1ecf130.jpg)
Настоящее издание представляет собой сборник работ выдающегося экономиста Йозефа Шумпетера (1883–950), которые были отобраны для публикации самим автором, но увидели свет в виде книги только после его смерти. Каждый из вошедших в книгу биографически-теоретических очерков посвящен жизни и трудам классиков экономической науки, работавших во второй половине XIX – первой половине XX столетия, с большинством из которых Шумпетер был знаком лично.Книга представляет интерес не только для специалистов по истории экономической мысли, но и для широкого круга читателей.
![Основы национальной и региональной экономики. Учебное пособие](/storage/book-covers/23/2316a278792c01ede7461a5de50cdd62408e6147.jpg)
Наряду с традиционными вопросами большое внимание уделено рассмотрению современных проблем экономики России и её регионов, повышению социально-экономической эффективности, конкурентоспособности страны. Освещены региональные аспекты народнохозяйственной организации: территориально-экономическое районирование, особенности функционирования региональных хозяйств, экономический потенциал регионов в системе потенциалов России, межбюджетные отношения, социально-экономические проблемы регионов.Для студентов бакалавриата, обучающихся по направлению "Экономика".
![Социально-трудовые отношения в аграрной сфере. Теория и практика](/storage/book-covers/58/5880c45022e671d6f6a3c60ad0d4ecadc9905228.jpg)
В монографии исследуются основные закономерности развития социально-трудовых отношений в аграрной сфере в современных условиях. В связи с этим работа включает изучение и анализ как исторически сложившихся, так и существующих социально-трудовых отношений в аграрной сфере, перспектив их развития.Представленный в монографии материал может быть полезен для ученых, работников сферы государственного управления и профсоюзов, студентов вузов, интересующихся вопросами труда и социальных отношений, складывающихся в процессе его реализации.
![Мобильность и стабильность на российском рынке труда](/storage/book-covers/04/040b1b06dbee7d2b74047b794e553089f996ad90.jpg)
Книга продолжает цикл монографий Центра трудовых исследований НИУ ВШЭ, посвященных российскому рынку труда («Нестандартная занятость в российской экономике» (2005), «Заработная плата в России: эволюция и дифференциация» (2007), «Российский работник: образование, профессия, квалификация» (2011) и «В тени регулирования: неформальность на российском рынке труда» (2014)).В монографии дан комплексный анализ процессов мобильности на российском рынке труда, который охватывает период 2000–2014 гг. В ней обсуждаются такие важные аспекты, как динамика рабочих мест и движение работников, процессы реаллокации рабочей силы, ведущие к изменению структуры занятости и росту производительности труда, взаимосвязь мобильности на внешних и внутренних рынках труда, мобильность менеджеров промышленных предприятий и вопросы, связанные с внешней миграцией.Анализ опирается на большие массивы микроданных и широкое применение современных эконометрических методов.