Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - [3]
• жилая застройка – 45–60 %;
• общественное строительство – 10–25 %;
• строительство автомобильных дорог и проездов – 7–15 %;
• озеленение – 10–25 %.
Численность населения микрорайонов на первую очередь строительства следует принимать:
• в крупных и крупнейших городах: 12–20 тыс. человек;
• в больших и средних городах: 6–12 тыс. человек;
• в малых городах и поселках: 4–6 тыс. человек.
Рис. 1.2. Состав объектов жилых образований
Размеры жилых образований определяются площадью межмагистральной территории, этажностью и плотностью застройки. В практике проектирования приняты жилые кварталы на 6–9, 12–16, 18–20 тыс. жителей, площадью территории от 10 до 50 га, но не более 80 га.
В составе жилых кварталов, особенно крупных, могут быть выделены отдельные жилые группы (комплексы), состоящие из нескольких жилых домов и из отдельно стоящих или встроенно-пристроенных учреждений обслуживания: детских садов-яслей, магазинов продовольственных товаров, приемных пунктов прачечных и т. д. Состав объектов жилых образований показан на рис. 1.2.
На любом уровне градостроительных жилых образований выделяют следующие составные элементы комплексной жилой застройки:
• жилой фонд;
• учреждения и предприятия общественного обслуживания населения;
• инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий;
• городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения;
• благоустройство и озеленение территорий.
Принятые в проектировании жилой комплексной застройки расчетные нормативы обеспеченности населения объектами всех сфер жизнедеятельности приведены в табл. 1.1.
Таблица 1.1. Расчетные нормативы обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства в Санкт-Петербурге
В системе градостроительных нормативов ведущее место принадлежит нормам жилищной обеспеченности, поскольку в соответствии с ними определяется плотность населения в новых микрорайонах и производится расчет инженерного оборудования и вместимости учреждений социально-бытового назначения. Согласно данным, приведенным в табл. 1.1, в Санкт-Петербурге рекомендуется принимать среднюю жилищную обеспеченность населения 28 м>2 общей площади на жителя (в сравнении с 1985 г. она увеличивается в 2 раза); повышаются нормативы потребности в спортивных сооружениях, несопоставимы показатели обеспеченности в предприятиях торговли, общественного питания.
1.2. Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса
Современное развитие российского градостроительства характеризуется наличием определившихся основных элементов планировочной структуры городов: микрорайонов, жилых районов, жилых массивов, планировочных зон и, наконец, самого города в целом. При такой структуре основными ячейками города являются микрорайоны и жилые районы.
В жилищном строительстве принято группировать жилые здания прежде всего по числу этажей:
• малоэтажные – 1–3 этажа;
• средней этажности – 4–5 этажей;
• многоэтажные – 6–9 этажей;
• повышенной этажности – 10–25 этажей;
• высотные – свыше 25 этажей.
Развитие жилой комплексной застройки в городах России тесно связано с общественно-экономической и политической ситуацией в стране.
Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. Они называются по материалу наружных и внутренних стен. При их возведении используется в основном ручной труд – кладка стен из кирпича, мелких каменных или керамических блоков с облицовкой лицевым кирпичом и расшивкой швов. Поэтому высока трудоемкость возведения таких домов и, соответственно, продлеваются сроки строительства (примерно в 2 раза превышают соответствующие показатели при строительстве панельных домов).
Необходимость решения в России (СССР) задач индустриализации страны в 1930-е гг., обороны в годы Великой Отечественной войны (1941–1945 гг.), восстановления разрушенных городов и предприятий в послевоенный период – отодвинули развитие массового жилищногражданского строительства до конца 1950-х гг.
В 1954–1957 гг. была определена техническая политика в этой сфере – индустриальные методы на основе типового проектирования и широкого применения сборных железобетонных конструкций и изделий заводского изготовления [8].
В конце 1950-х – начале 1960-х гг. были созданы домостроительные комбинаты (ДСК), осуществляющие производство сборных железобетонных изделий и монтаж из них на строительных площадках жилых домов и объектов гражданского назначения. В Ленинграде действовало пять ДСК, строящих жилые дома разных серий, и ДСК-5, специализирующийся на строительстве школ и детских дошкольных учреждений. Они выполняли функции генеральных субподрядчиков у генподрядчика – треста квартальной застройки.
Задача ускорения решения острой жилищной проблемы обусловила разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых «хрущевок» (серий 1–507ГИ, 1–335ОД): высота потолка – 2,5 м, площадь от 25 м>2 (однокомнатная) до 45 м>2 (трехкомнатная), кухня 4,5–6 м>2, совмещенный санузел. В основном строились пятиэтажные здания и девятиэтажные вставки.
Базовым принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.
