Эксперт, 2014 № 43 - [17]

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Между тем Владимир Кошелев видит в своем проекте еще один недоиспользованный ресурс. Речь идет о возможности распространить его опыт на всю отрасль строительства массового жилья, создав для этого универсальный и прозрачный механизм партнерства государства и бизнеса.

Мы встретились с Владимиром Кошелевым после совещания в Минстрое, чтобы подробнее узнать, что получилось из всего этого.

 

— Владимир Алексеевич,как высокие начальники отнеслись к вашим идеям?

— На федеральном уровне у нас полная поддержка. Министр Михаил Мень сразу все понял, потому что он сам горит желанием осуществить программу «Доступное жилье», которая вот-вот стартует. Кстати, это одна из самых тяжелых задач из тех, что можно было на себя взвалить, но он это сделал. И это очень важно, потому что если нет желания, то ты ничего не сделаешь, какую программу ни пиши. А если говорить о региональных властях, то мне трудно отвечать за все регионы нашей страны. Но там, где мы присутствуем, а это Самарская, Калужская, Ульяновская области, я могу сказать: побольше бы таких губернаторов. Так что я думаю, что перспективы у нашего общего дела хорошие.

— Недавностало известно, что китайцы подрядились застроить жильем Новую Москву по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр без каких бы то ни было государственных программ. По вашему мнению, как они собираются это делать?

— Тридцать тысяч рублей — это нормальная цена квадратного метра, если выделяется земельный участок, туда подводятся магистральные сети, выдаются на этот участок мощности, выдается разрешение на строительство. То есть застройщику не нужно за взятки в непрозрачных условиях добиваться подключения коммуникаций, за непонятные деньги приобретать земельные участки. Вот наша компания сейчас для себя определила, что мы не входим в проекты, где стоимость земли превышает миллион рублей за гектар. Я имею в виду сегмент доступного жилья. И если земля стоит не миллион, а, допустим, пятнадцать миллионов за гектар, то ни китаец, ни вьетнамец, ни американец — никто не сможет построить жилье по доступной цене. Чудес не бывает.

— Вы хотите сказать, что в России земля слишком дорогая?

— Во многих регионах ее просто нет! Ее всю давно скупили за три копейки, то есть существует искусственный земельный дефицит.

— И вы обсуждали с президентом Путиным эти вопросы?

— С президентом мы говорили о развитии социальной инфраструктуры. Жилье жильем, но любое жилье не может развиваться без социалки, если речь идет о комплексном освоении территорий. Нужны школы, детские сады поликлиники, полицейские участки, пожарные части, то есть недвижимость, которая не приносит никакого дохода. И мы понимаем, что при цене жилья 30 тысяч рублей за метр себестоимость не может включать в себя социальный объект. Если мы тех же китайцев обяжем построить в Новой Москве еще и социалку, они не согласятся на 30 тысяч. Я уж не говорю о том, что люди, которые покупают дешевое жилье, хотят пользоваться не частным, а муниципальным детским садом и всем тем, что им должно давать государство.

— Что конкретно вы предложили?

— Я предложил подход на основе партнерства государства и бизнеса, когда они делают одно общее дело. На каких условиях? Застройщик, если он работает в сегменте доступного жилья, должен при комплексном освоении территории заложить в своем проекте планировки объекты социальной инфраструктуры. Этот проект планировки утверждает муниципалитет, и он же выдает на него заказ, а застройщик проходит на этот проект государственную экспертизу, экспертизу сметной документации, тоже государственную, и строит этот объект, вводит в эксплуатацию и передает его муниципалитету по себестоимости.

— Не по рыночной цене?

— Нет, и это надо четко прописать: застройщик не имеет права зарабатывать на этом объекте муниципалитета ни копейки! Его проверяет государственная экспертиза, и ему компенсируются только все прямые затраты по этому объекту. Мы предлагаем два механизма выкупа. Если в бюджете нет дефицита и есть возможность в текущем году выделить деньги, то выкуп разбивается по этапам: допустим, 20 процентов — после готового проекта и выхода компании на площадку, 30 процентов — по окончании половины строительно-монтажных работ, еще 30 процентов — по завершении строительства объекта и оставшееся — после ввода объекта в эксплуатацию. Тогда не возникает удорожания проекта в связи с кредитной нагрузкой. Другой механизм — когда бюджет выкупает этот объект после ввода в эксплуатацию, но при этом компенсируются затраты по возмещению кредитной ставки.

— Очень понятная схема, за исключением одного момента. Если у муниципалитета просто нет денег на строительство детских садов, о каком выкупе тут говорить?

— Наш подход позволяет властям, по сути, найти дополнительные источники финансирования. Что происходит? Обычно застройщик строит отдельно от города, а город что-то пытается строить сам по себе. То есть это две разрозненные силы, действующие зачастую неэффективно. Мы предлагаем все организовать иначе. Во-первых, власть участвует непосредственно в проекте планировки территории застройщика, формируя заказ на возведение социального объекта. Во-вторых, она выкупает этот объект у застройщика при условии, что в микрорайоне продано не менее 70 процентов квартир. Таким образом, исключается риск, что застройщик построит жилье, не пользующееся спросом, и городские деньги, которых и так мало, будут потрачены зря, а люди, живущие в другом районе города, останутся без того же детского садика. Обеспечивается адресность городских затрат, поскольку объекты социальной инфраструктуры появляются только в тех местах, где они востребованы большим количеством людей. А дальше: появился значимый объект — появилась в нем заинтересованность на всех уровнях. Я знаю, что на детские сады в рамках нашего самарского проекта городских денег было потрачено всего пять процентов, а 95 процентов поровну поделили между собой федеральная власть и областная. Вот такой результат совместной работы «город—область—застройщик». Так что каждый должен заниматься своим делом: строители должны строить, а власти — формировать, планировать, контролировать заказ. Но все они должны эту телегу тащить в одной упряжке, в одном и том же направлении.