Эксперт, 2014 № 15 - [7]

section class="box-today"

Сюжеты

Недвижимость в цене:

«Искра-Парк» как краткий конспект нового столичного градостроительства

Московское жилье: спрос без роста цен

/section section class="tags"

Теги

Недвижимость в цене

Недвижимость

Строительная отрасль

/section

Правительство РФ анонсировало новую программу строительства доступного жилья «Жилье для российской семьи». По этой программе до конца 2017 года предполагается построить не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса, что даст 460 тыс. семей возможность приобрести квартиры по ценам ниже рыночных. Стоимость квадратного метра по этой программе не должна превышать 30 тыс. рублей, или 80% среднерыночной цены (для регионов, где такая цена ниже 30 тыс. рублей).

Программа рассчитана на привлечение в строительный сектор инвестиций в размере 2,4 трлн рублей (около 3,5% ВВП), большую часть которых обеспечит рынок. «Основными источниками финансирования станут средства застройщиков, деньги граждан, которые будут приобретать жилье, использование ипотечных кредитов, а также механизмов материнского капитала», — пояснил премьер-министр Дмитрий Медведев . Государство организует возвращение застройщикам их затрат на возведение инженерной инфраструктуры через заемные механизмы АИЖК. Это, по замыслу разработчиков программы, и должно в итоге снизить цену на квадратный метр. Как сообщили «Эксперту» в Минстрое, программа уже прошла согласование во всех заинтересованных федеральных органах власти и внесена на рассмотрение в правительство. Начать действовать она должна в самое ближайшее время.

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Застройщики, уже работающие на рынке жилья экономкласса, в целом настроены по отношению к программе оптимистично. «Безусловно, мы будем участвовать в этой программе, поскольку работаем в сегменте доступного жилья. К 2015–2016 годам мы рассчитываем строить миллион квадратных метров в год, причем примерно 80 процентов этого объема составит как раз доступное жилье, — сказал “Эксперту” Владимир Кошелев , председатель совета директоров корпорации “Кошелев”, строящей недвижимость в Самарской и Калужской областях. — Я считаю, что цифры, заявленные в программе, совершенно реальные».

Изучают принципиальную возможность участия в программе в ГК СУ-155. «Решение может быть принято после того, как прояснятся все детали. При определенных условиях цена 30 тысяч рублей за квадратный метр — достижимый ориентир», — говорят в компании. СУ-155 уже реализует проекты в Московской области по ценам, близким к заявленным в программе, например микрорайон Южное Домодедово.

ГК «Мортон» и ГК «Кортрос» тоже подтвердили свою готовность строить «жилье для российской семьи»; у «Кортроса» уже есть пилотный проект — район Преображенский в поселке Ченцы Ярославской области.

Программа, безусловно, необходима — массовая застройка домами экономкласса запускает процесс комплексного освоения территорий, стимулирует экономический рост, не говоря уже о том, что решает жилищную проблему значительной части людей, которые до настоящего времени приобрести собственное жилье не могли.

Необходимость массовой дешевой застройки продекларирована в мае 2012 года в президентском указе «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Правительство в ответ разработало программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами» (сокращенно «Доступное жилье»), и некоторые застройщики уже начали возводить по ней пилотные проекты. Фактически новая программа «Жилье для российской семьи» — это ее более современная модификация. И появилась она потому, что строительство дешевого жилья, несмотря на усилия правительства, явно пробуксовывает. Все упирается в те самые 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Панельный комплекс

В целом структура себестоимости жилья, по оценке Александра Ручьева , президента ГК «Мортон», работающего преимущественно в Подмосковье, выглядит так: земля — порядка 15%, внешнеквартальные сети — 9, внутриквартальные сети — 8, строительно-монтажные работы объектов социального назначения — до 10%. Наибольшая доля, 45%, — это строительно-монтажные работы жилых объектов. В структуру затрат также входят проектные работы, операционные расходы, стоимость денег (кредиты) и т. д.

Вообще, себестоимость возведения непосредственно дома вполне укладывается в цены программы. Так называемая ковровая застройка (возведение целых микрорайонов) стоит от 20 тыс. до 30 тыс. рублей за метр в зависимости от региона, строителя, технологии и прочих факторов. В среднем такая застройка будет подразумевать возведение 500 тыс. кв. м недвижимости, куда можно заселить около 25 тыс. человек. Для возведения такого района необходим земельный участок площадью 60–70 га, прилегающий к крупному городу. Но зачастую таких участков нет ни у региональных властей, ни у других госструктур. Все выгодные для стройки места уже давно на балансе строителей. Поэтому в конечной стоимости жилья земля и связанные с ней обременения (ее очистка, налоги) обходятся в 5–15%, или примерно от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей на квадратный метр.