Эксперт, 2014 № 13 - [15]

— Хотите посмотреть наши типичные квартиры? — Ирина приглашает зайти в один из подъездов. Обычная парадная, но полы не голые, бетонные, а выложенные керамогранитом. В секции квартир, направо и налево, ведут добротные деревянные темного тона двустворчатые двери — такие обычно покупают для себя.

— Надеваем бахилы, — скомандовала Ирина, перед тем как зайти в квартиру. Слегка заныло сердце, полное скепсиса: невозможно представить, что может быть хорошего в малогабаритке…

Здесь пора вспомнить предысторию «Кошелев-проекта». Потому что всего несколько лет назад в «Авиакоре» — так раньше называлась компания — идея строить дешевое жилье тоже никого не вдохновляла. Застройщик возводил точечные высотки с модными стометровыми «хатами». Это было удобно: получил несколько миллионов от одной сделки — и загорай дальше. В месяц уходило пять-семь квартир — этого хватало на безбедную жизнь. Так продолжалось до кризиса 2008–2009 годов, когда продажи встали. Компания целый год проедала старые запасы.

В конце 2009 года Минобороны объявило тендер на строительство 1200 квартир для уволенных в запас. Заданная ценовая планка — 30 тысяч рублей за квадратный метр с чистовой отделкой — была нереальной для рынка, не опускавшегося в Самаре ниже 48 тысяч. Никто не хотел браться за заказ. И тогда Владимир Кошелев, один из трех акционеров «Авиакора», решил ввязаться, как тогда казалось, в авантюру. Идея заключалась не в том, чтобы построить тысячу квартир для военных (это и впрямь было невыгодно), а в том, чтобы развернуть весь бизнес корпорации на сто восемьдесят градусов и выйти на массовый рынок жилья, освоив новый продукт.

У предложенной стратегии было два серьезных риска. Прежде всего — коллапс рынка дольщиков. Самара — чемпион России по количеству обманутых дольщиков: в 2009 году их насчитывалось около 40 тысяч, и это в городе с 1200 тысяч жителей. И хотя «Авиакор» не был замешан в подобных конфликтах, на фоне общего недоверия покупателей к застройщикам это значило мало. Второй риск был связан с самим новым продуктом: никто не знал, как он должен выглядеть.

Кухни в «Кошелев-проекте» увеличены по сравнению с советским стандартом — это делает небольшие квартиры удобнее и респектабельнее

Фото: Василий Ильинский

Стереотип заключался в том, что современное жилье непременно должно иметь большую площадь. Но оказалось, что 95% жителей Самары — учителя, врачи, медсестры, инженеры, технологи, рабочие, менеджеры по продажам, то есть простые люди, — не мечтают о больших хоромах. Их мечты, конечно, обусловлены их кошельком (средняя зарплата в городе 25 тысяч рублей), но это не меняет дела. И дешевого «метра» мало: бюджет всей покупки не должен выходить за известную границу. В то же время у советских квартир были очевидные планировочные изъяны. Да и строительные технологии ушли с тех пор вперед, так что в рамках малого формата сегодня можно строить лучше и разнообразнее.

В итоге нарисовался образ так называемого первого жилья — небольшой, но удобной квартиры, которую работающий человек или семья покупает сразу, вместо того чтобы годами жить с родителями и копить деньги или арендовать ту же хрущевку. Цена — от 900 тысяч рублей за «однушку» до 2,2 миллиона за «трешку» — позволяет массово задействовать ипотеку: в рамках программы Сбербанка под 10% годовых на десять лет ежемесячный взнос получается 8–12 тысяч. Кстати, эта ценовая планка, как оказалось, отвечает и мировому уровню коэффициента доступности жилья*. Растопить лед недоверия дольщиков можно было, ускорив строительство, и для этого решили вместо многоэтажных домов строить трехэтажные, что к тому же дешевле.

Первые 500 квартир в Крутых Ключах, оставшиеся от подряда Минобороны и выставленные на продажу в апреле 2010 года на стадии котлована, раскупались в драку, пришлось даже прибегнуть к силам правопорядка. И те из покупателей, кому посчастливилось пробиться к кассе, в ноябре того же года получили ключи.

— Смотрите, какая красотища. — Ирина открывает дверь в 45-метровую «двушку»-шоурум, то есть полностью отремонтированную и меблированную квартиру. Впечатление от увиденного точнее всего выражает модное словосочетание «культурный шок».

Обстановка, выполненная по заказу «Кошелев-проекта» дизайнерами «Икеа» (ее магазин, кстати, находится рядом с Крутыми Ключами) — с мебелью, шторами, светильниками, бытовой техникой и посудой, — дает понять, что весь семейный скарб здесь помещается и при этом выглядит стильно. По тому, как загорелись глаза у нашего фотокорреспондента — молодого человека брачного возраста, было ясно, что попадание в целевую аудиторию стопроцентное.

Если же абстрагироваться от маркетинга, то в сухом остатке — отсутствие ощущения тесноты благодаря тому, что увеличены по сравнению с советским стандартом прихожая и кухня — естественно, за счет комнат. Но последнее не столь уж важно, если учесть, что образовавшаяся полноценная общественная зона сделала небольшую квартиру заметно удобнее и респектабельнее.

Вообще-то площадь и планировка квартир в «Кошелев-проекте» — понятие растяжимое. С каждой новой очередью строительства появляются новые варианты, метраж потихоньку растет, отвечая на минимальную готовность покупателей улучшить качество своего жилья. Так произошло с санузлами, которые поначалу были только совмещенными, потом появились раздельные в «трешках», а сегодня можно купить и «однушку» с ванной и уборной. Кстати, эта самая «однушка» площадью 38 квадратных метров благодаря планировке в виде распашонки выглядит роскошной.