Эксперт, 2013 № 12 - [50]

Другой яркий пример использования рассрочки — новый небоскреб ОКО от Capital Group в «Москве-Сити». При покупке апартаментов здесь предлагается беспроцентная рассрочка на два года. Благодаря этой схеме реализации за пять месяцев девелопер распродал 25% апартаментов комплекса.

В случае ОКО есть два нюанса. Во-первых, это элитный проект. Подобное жилье обычно покупают предприниматели, не желающие единовременно вынимать большие суммы из основного бизнеса. И длинная рассрочка как раз для них — на элитном рынке она всегда была более развита, чем в экономсегменте. Во-вторых, Capital Group продает не квартиры, а апартаменты. Эти объекты не входят в жилой фонд, поэтому найти банк, который выдаст ипотеку на покупку апартаментов, непросто. «Сегодня ипотечные линии для апартаментов есть у Росбанка и банка “Балтика”, а Сбер и “Возрождение” только разрабатывают такие программы», — говорит КайдоКарма , генеральный директор компании Est-a-Tet. Однако в целом банкиры только осваивают сегмент ипотеки для апартаментов, и потому длинная рассрочка Capital Group объяснима.

Плюсы и минусы рассрочки. Немного статистики

Риэлтеры относятся к рассрочке достаточно критически. «Не надо питать иллюзий, — говорит директор агентства элитной недвижимости Finch АленаБригаднова . — В случае предоставления беспроцентной рассрочки цена денег во времени уже заложена в цену квартиры». С ней согласна Мария Литинецкая из «Метриум Групп»: «Беспроцентная рассрочка чаще всего маркетинговый ход. На самом деле 8–12 процентов годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты ее полной стоимости».

Некоторые эксперты отмечают падение интереса к рассрочке среди самих застройщиков. «Рассрочка — это некая полумера, шаг навстречу клиенту, который не может или не хочет использовать ипотеку, — поясняет руководитель аналитического центра ОПИН ЕкатеринаЛобанова . — Для девелоперов рассрочка несет не меньше рисков, чем для покупателей. Необходимость вести судебные тяжбы по востребованию средств у плательщиков, усложнение работы с бухгалтерскими документами, упущенная выгода из-за отсроченного получения средств — все это ведет к тому, что рассрочка становится все менее интересной для собственника недвижимости».

Для покупателей же рассрочка, напротив, может быть весьма привлекательна — хотя бы из-за простоты оформления документов. «Для клиента рассрочка удобнее. Для оформления ипотеки нужно подавать документы в банк, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и так далее. На все это в среднем уходит две недели и отнимает у клиента много сил и времени. Причем часто есть риск, что сделка может и не состояться. Для получения семилетней рассрочки каких-то дополнительных усилий от клиента не требуется. Конечно, рассрочка выгоднее ипотеки. Покупатель экономит существенные средства — по сравнению с ипотекой итоговая стоимость квартиры гораздо ниже», — подчеркивает ЕкатеринаГуртовая , директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

Впрочем, есть и важный юридический нюанс. Ипотека предполагает, что приобретенная квартира, пусть и с обременением, сразу переходит в собственность заемщика. В случае рассрочки это не так. «Рассрочка имеет большой недостаток для покупателя: квартира остается в собственности застройщика до тех пор, пока не внесен последний платеж», — поясняет ИринаМошева , генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless. Таким образом, риски покупателя при выборе рассрочки существенно возрастают.

В целом на российском рынке жилья рассрочка за редким исключением не является альтернативой ипотеки. Большинство девелоперов не имеет финансовых ресурсов для предоставления длинной рассрочки, да и стоимость кредитов на строительство в России так велика, что рассрочка не выгодна девелоперу. «Сегодня жилье хорошо продается и без рассрочек. Если продажи ухудшатся, то мы станем вводить рассрочки. Пока это припрятанный козырь в рукаве», — говорит один из девелоперов. Поэтому появление на рынке длительных рассрочек можно считать одним из индикаторов, по которому можно будет отследить ухудшение конъюнктуры.

Апартаменты с гарантированным доходом

Жданов Борис

В марте на международной выставке MIPIM группа компаний «Пионер» представила проект апарт-отеля в рамках комплексной реорганизации промышленной зоны в Митино. Это первый в Москве проект коммерческой недвижимости для частных лиц с гарантированной доходностью

У апарт-отеля компании «Пионер» — структура гостиницы с лобби, ресторанами, барами и фитнесом

«В любом проекте не менее 20 процентов покупателей приобретают квартиры для сдачи в аренду. Наш апарт-отель как раз для тех людей, которые рассматривают недвижимость прежде всего как источник постоянного рентного дохода», — говорит заместитель генерального директора ГК «Пионер» по направлению «Санкт-Петербург» АлександрПогодин . В Санкт-Петербурге осенью этого года компания уже завершает строительство пилотного проекта апарт-отеля — комплекса Ye’s. В нем уже продано более 500 апартаментов. Апарт-отель в Митине — первый проект этого формата в Москве.