Долевое строительство: как не дать себя обмануть - [3]

По мнению других авторов, договор долевого участия в строительстве регулируется гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Однако денежные средства, которые дольщик передает застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, они представляют собой денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.

Не может договор долевого участия в строительстве квалифицироваться и как агентский договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого строительства.

К.И. Скловский полагал, что договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают договору долевого участия в строительстве новое качество. Возможность существования такого договора основывается, в том числе, и на ст. 421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном нормативном акте, что, позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, но в то же время не вносит ясность в суть рассматриваемого спора. Думается, что, принимая Закон, законодатель преследовал цель защитить права дольщиков. Теоретическое осмысление такого феномена, как договор участия в долевом строительстве появится несколько позднее, когда сформируется практика применения Закона.

Из изложенного можно сделать следующее резюме: принятие Закона внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, которые связаны, прежде всего, с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК РФ, Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона.

В то же время анализ изложенного делает возможным сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:

1. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

2. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

3. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.

4. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:

а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[3].

5. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.