Добровольное страхование - [35]
Приложением к договору страхования обычно является график выплат страховых премий. В совокупности страховые премии и составляют общую стоимость страховых услуг.
5. Сумма страхового возмещения, выплачиваемая банку при наступлении страхового случая. Она определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству, иногда увеличенному на размер процентной ставки.
Размер страхового возмещения, как правило, должен быть не менее размера выданного кредита и подлежащих к начислению процентов на весь срок действия кредитного договора. Максимальный размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества. При этом учитывается физический и моральный износ имущества (амортизация) на дату страхования.
7.3. Ипотека на первичном рынке жилья
Некоторые немногочисленные страховые компании принимают на страхование финансовые риски при инвестировании в строительство, но и такие компании относятся к этому сектору рынка очень осторожно. Они покрывают риски возникновения убытка в результате неисполнения застройщиком своих обязательств. Наступлением страхового случая считается, если застройщик не передал страхователю помещение, обозначенное в договоре, и не вернул денежные средства, полученные по тому же договору. При этом полисом покрываются следующие риски:
1) риски банкротства или ликвидации компании-застройщика в судебном порядке;
2) риски непригодности построенного объекта недвижимости для проживания;
3) ошибки, допущенные при проектировании, проведении строительно-монтажных работ;
4) нарушения, допущенные при оформлении документов на проведение строительства объекта недвижимости;
5) мошенничество застройщика, кража, растрата денежных средств, некомпетентность, неосмотрительность или халатность сотрудников застройщика.
Тариф зависит от сроков окончания строительства, места расположения строящегося объекта недвижимости и в среднем составляет около 1–1,5 % от суммы инвестиций.
Страховщики в общей своей массе предпочитают страховать только жизнь и здоровье заемщика, отказывая в предоставлении страховой защиты по финансовым рискам. Они тщательно проверяют достоверность сведений о застройщике и объекте застройки, разрешительную и проектную документацию на строительство. Нередки и случаи отказа в страховании. В основном страхованию подлежат те объекты недвижимости, которые не вызывают опасений у банков-кредиторов.
Помните: многое зависит от конкретного банка, программы страхования, репутации застройщика, а также непосредственно от объекта инвестиций.
Пример
Многопрофильный частный финансовый институт, один из лидеров российской банковской системы АОА «Акционерный коммерческий банк „Росбанк“» не разделяет своих партнеров из числа страховых компаний на тех, кто страхует только первичный или только вторичный рынок жилья. В настоящий момент у «Росбанка» шесть партнеров по страхованию в рамках программы ипотечного кредитования. Разница в требованиях для кредита на первичном и вторичном рынках только втом, что при покупке квартиры на вторичном рынке оплачивается комплексная страховая премия по трем рискам: риск потери жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности на квартиру и риск потери и повреждения предмета залога. А при покупке жилья на стадии строительства страхуется только риск потери жизни и трудоспособности. После сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности заемщики «Росбанка» страхуются уже по трем рискам.
Есть несколько условий, которые делают систему страхования риска утраты права собственности выгодной и для покупателя жилья, и для страховой компании. Вот эти условия:
– информированность покупателя жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и о том, как этого избежать;
– возможность выбора страховой компании, осуществляющей страховую защиту по данным рискам;
– предоставление страховой компании возможности проведения правовой экспертизы ожидаемой сделки (проверки документов и проч.);
– признание вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной страховым случаем, влекущим выплату страховки;
– единовременная выплата страховой компанией страхового возмещения покупателю, что позволяет ему приобрести другое жилье без потерь времени.
Подробнее риски ипотеки на рынке первичного жилья представлены в табл. 4.
7.4. Что нужно для заключения договора ипотечного страхования
После получения положительного решения от банка о выдаче кредита порядок ваших действий таков.
1. Выбор страховой компании. Выбирать придется или из перечня, предложенного банком, или руководствуясь собственным умом. Критерии выбора страховой компании мало чем отличаются от общих правил, изложенных в предыдущих главах.
Во-первых, у выбранного страховщика должны быть надежные партнеры по перестрахованию, желательно западные компании (имеющие рейтинг не ниже А+).
Во-вторых, механизм заключения договора не должен быть слишком длительным и сложным. Целесообразно, когда подписание договора страхования и оплата первого страхового взноса совершаются непосредственно во время сделки по приобретению имущества.
