Чужие уроки — 2009 - [28]

• Buy-Down — это уже высший пилотаж. Если вы соглашаетесь на схему buy-down, вам снижают ежемесячную процентную ставку. Как вы догадываетесь — не за красивые глаза. Существуют две формы buy-down — постоянная (используется редко) и временная. При постоянном buy-down за лишние «ссудные очки», которые вы выплачиваете наличностью до получения кредита, вам великодушно снизят общую процентную ставку по кредиту, как правило, из расчета 1 loan point за 0,25% годовой ставки.

Например, вы берете кредит в 200 тысяч долларов под 7% годовых сроком на 20 лет. Если вы соглашаетесь на buy-down, то в обмен на 6 тысяч долларов чистоганом5 ваша ставка на протяжении всего срока кредита составит 6,75% вместо 7%. При более распространенной временной форме buy-down в обмен на такой же единовременный дополнительный платеж вы получаете снижение кредитной ставки на ограниченный период времени. Как правило, на два (т. н. 2-1 buy-down) или три (3-2-1 buy-down) года. В нашем примере при схеме 3-2-1 buy-down в первый год кредита мы заплатим 4%, во второй — 5%, в третий — 6%, а далее и до конца снова по 7%.

В каких случаях выгодно применять схему buy-down? Ростовщик называет три главные причины: первая — размер нужного вам кредита не соответствует вашему доходу или какому-либо другому фактору, налагающему ограничение на размер ежемесячных выплат по задолженности. Вам хочется купить дорогой дом, а стоимость его такова, что ежемесячные выплаты не соответствуют вашей зарплате. Вы оформляете buy-down, процентная ставка снижается (по меньшей мере на первые несколько лет), и вожделенная недвижимость чудесным образом формально вписывается в ваши возможности (хотя по-прежнему не соответствует вашим доходам).

Вторая причина — временные затруднения. Сегодня платить много мы не в состоянии, зато через год-другой... ну, сами понимаете: карьерный рост, неожиданные перспективы, звездная вакансия, в крайнем случае — богатый дедушка помрет.

Третья причина — налоговая. Когда кредитополучатель выплачивает «ссудные очки» за buy-down, он получает налоговую скидку.

Хитрость buy-down, конечно, не такая топорная, как «комиссия за ведение ссудного счета», однако до виртуозных трюков Дэвида Копперфилда ей тоже как до луны. Деньги, которые вы уплачиваете изначально за «ссудные очки», сразу же помещаются ростовщиком на срочный депозит, для того чтобы полученным доходом перекрывать все издержки от снижения процентной ставки по вашему кредиту. Прелесть в том, что после завершения сроков временного buy-down ростовщик направляет дивиденды уже не на покрытие издержек, а прямиком себе в карман!

Не утомляя читателей нудной арифметикой, скажу лишь, что по окончании срока кредитования с запущенной схемой buy-down ростовщик всегда остается с солидным наваром, который возникает на разнице между дивидендами от срочного депозита, где размещен ваш изначальный платеж за «ссудные очки», и расходами по поддержанию дельты сниженной процентной ставки по вашему кредиту. Навар этот появляется из несоизмеримости временных сроков: благами buy-down вы пользуетесь два-три года, а срочным депозитом, который вы подарили ростовщику по собственной глупости (или, скорее, наивности), отрабатывает 20–30 лет.

• Bi-weekly payment program — еще один пример фальшивого альтруизма ростовщиков. Программа якобы предназначена для снижения процентного бремени ипотечного кредита: дважды в год вы выплачиваете не полную ежемесячную процентную ставку по кредиту, а 1,5 ставки. Две лишних половинки используются для погашения основной суммы кредита (principal), что и приводит со временем к снижению ежемесячных платежей.

Программой Bi-weekly payment Household International оперировал весьма элегантно: демонстрировал потенциальным клиентам раскладку платежей по всему сроку кредита и сравнивал с предложениями конкурентов. В отличие от менее затейливых конкурентов ежемесячные платежи Household имели ярко выраженную тенденцию к снижению из года в год, чему клиенты радовались несказанно. При этом ростовщики как-то забывали объяснять, что видимость преимущества возникает не из-за более выгодных условий кредитования или сниженной процентной ставки, а вследствие постоянного сокращения основной суммы кредита в результате дополнительных платежей по программе Bi-weekly payment.

• 4 Live checks — одна из любимых американских низкопробных заманух: обывателям рассылают по почте чеки на незначительные суммы — от 5 до 100 долларов. Заверил такую бумажку подписью на обороте (т. н. endorsement) — и беги отовариваться! Одна незадача: к «живым чекам» цепляют паровозом всякие неприятные условия, которые пропечатываются на том самом обороте, где вы ставите свою подпись, столь мелким шрифтом, и сформулированы они так туманно, что, как правило, обыватели не обращают на эти условия внимания. А напрасно: через пару месяцев, а то и через год им приходит кругленький счет за пользование услугами, скажем, какой-нибудь информационной директории в Интернете или в уплату членских взносов в каком-нибудь безумном клубе по интересам. Household использовал технологию с размахом: его «живые чеки», выписанные, между прочим, на значительные суммы, оказывались... потребительскими кредитами, причем с совершенно варварскими условиями (заоблачные проценты, убийственные штрафные санкции за просрочку регулярных платежей и т. п.)!