Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет - [9]

Чтобы заключить договор по передаче в пользование обособленных природных объектов, обычно требуется лицензия.

Следующую группу объектов имущества составляют антропогенные, т. е. искусственно созданные. Сюда относятся: сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Это может быть движимое и недвижимое имущество, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они могут быть делимыми и неделимыми. Например, в аренду можно сдать здание в целом, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания, которым, к примеру, является крыша под рекламу, поскольку она не может быть передана в пользование отдельно от здания. Отношения, регулируемые договорами перевозки, нельзя приравнивать к арендным, так как в последнем случае заключается договор фрахтования. В отношениях по поводу аренды учитывается соотношение главной вещи и принадлежности. Это связано с тем, что объектом аренды иногда может быть сложная вещь.

Третья группа – объекты смешанной природы. К ним относятся предприятия и другие имущественные комплексы. Их особенность заключается в том, что они соединены в одном объекте аренды как совокупность вещей, так и совокупность имущественных прав и обязанностей. Такие отдельные части предприятия, как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги не могут быть самостоятельным объектом аренды, потому что передача данных объектов оформляется другими видами договоров (например, доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями).

Есть имущество, которое не допустимо сдавать в аренду. Такие запреты обычно предусмотрены в законе. Сюда относится имущество, изъятое из гражданского оборота и являющееся исключительной федеральной собственностью государства, т. е. не могут быть переданы в пользование частным лицам из соображения безопасности.

Глава 2. Аренда земли

1. Понятие договора аренды земли

Договора аренды определяются в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество – земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отношения по передаче имущества во временное пользование включают в себя группу договоров аренды. Договор аренды не влечет смены собственника в отличие от договоров по передаче имущества в собственность, и поэтому товаром в таких правоотношениях является не вещь, а право пользования ей. Имущество по договору аренды может передаваться как только в пользование, так и одновременно в пользование и во владение. Арендатор в первом случае не приобретает статуса владельца соответственного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Таким образом, на последний вид арендных правоотношений вполне допустимо распространение отношений владельческой зашиты согласно положениям ст. 305 ГК РФ и исходя из юридической природы обязательственных арендных отношений.

2. Земельный участок как предмет договора аренды

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы, согласно законодательству в гражданской сфере. Такого рода предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. их характерным признаком является непотребляемость вещи. Земельный участок вполне соответствует этому требованию. Конечно, если эксплуатация земли является правильной и умеренной, то она отвечает этому требованию.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом договора аренды, в остальном все земельные участки подлежат свободному обороту.

К существенным условиям договора аренды относятся данные, позволяющие точно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Они должны быть указаны в договоре. Если данное требование не соблюдено, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, т. е. земельном участке, считается не согласованным сторонами, и, как следствие, договор не будет считаться заключенным. В договоре аренды поэтому должен быть точно индивидуализирован его предмет: указано место расположения и размер участка. В договоре также должен быть в качестве приложения план земельного участка.

3. Стороны договора аренды

Необходимо отметить, что в ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». В качестве лиц, управомоченных законом, могут выступать следующие физические лица: опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными; попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, родители малолетних граждан. Пункт 1 ст. 267 ГК РФ указывает на то, что субъекты права пожизненного наследуемого владения могут сдавать земельный участок в аренду; также касается и субъекта права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно ст. 270 ГК РФ он может передать земельный участок в аренду, но с согласия собственника. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможно сдача арендатором опять же с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду или поднаем.